• Compraventa de bienes inmuebles.
Documentación necesaria para formalizar una escritura de compraventa.
- Original del título de propiedad de los vendedores.
- D.N.I. de los vendedores y los compradores. Si se tratara de sociedades, escritura de nombramiento del cargo o de apoderamiento del representante.
- Último recibo del I.B.I. o justificante bancario de su pago.
- Certificado de estar al corriente en el pago de los gastos de comunidad.
- Certificado de eficiencia energética.
- Medios de pago del precio de la compraventa.
- En caso de viviendas de protección oficial (o garajes y trasteros vinculados a las mismas) deberá aportarse certificado acreditativo de su precio máximo legal.
Si tiene dudas sobre dónde conseguir alguna documentación, póngase en contacto con la Notaría.
Actuación del Notario.
Además de velar por la estricta legalidad del contrato, el Notario realizará las siguientes actuaciones:
- Solicitará del Registro de la Propiedad competente información continuada de la finca. El Registro tiene tres días para remitir dicha información a la Notaría (aunque en la mayoría de los casos dicho plazo se acorta). La información continuada tiene una validez de diez días naturales desde la fecha de su recepción. Durante dicho plazo el Registro de la Propiedad debe informar a la Notaría de cualquier documento que se haya presentado en dicho registro que afecte a la finca.
- Consultará la Sede Electrónica del Catastro a fin de obtener certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca. En caso de que los datos catastrales relativos a la descripción y titularidad de la finca coincidan con los datos registrales, el Notario comunicará telemáticamente a la correspondiente Gerencia Territorial del Catastro el cambio de titularidad derivado de la compraventa ahorrando al comprador y vendedor trámites presenciales posteriores.
- Comunicará al Registro de la Propiedad, también por vía telemática, el otorgamiento de la escritura de compraventa para que se proceda al correspondiente asiento de presentación, consiguiendo así prioridad sobre otros documentos relativos a la finca que puedan presentarse en el Registro.
- También comunicará vía telemática el otorgamiento de la escritura al Ayuntamiento correspondiente, para que éste tenga conocimiento del hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía), posibilitando así que la compraventa pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Aspectos fiscales.
La compraventa se encuentra sujeta a los siguientes impuestos:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Se trata de un tributo cedido por el Estado a las Comunidades Autónomas. El sujeto pasivo es el comprador y el plazo de presentación es de un mes a contar desde la fecha de la escritura.
Como regla general se liquidará por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), excepto en los casos de primera transmisión por el promotor de una vivienda, local, garaje o trastero, en cuyo caso el comprador deberá satisfacer el IVA al vendedor (promotor) y liquidar por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
La primera transmisión de viviendas de protección oficial está exenta de dicho impuesto.
Si el inmueble está situado en Extremadura puede acogerse a determinados beneficios fiscales.
- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía).
Se trata de un impuesto municipal. El sujeto pasivo es el vendedor y el plazo de presentación es de 30 días hábiles a contar desde la fecha de la escritura.
- Impuesto de la Renta de las Personas físicas (IRPF).
La venta de un inmueble supone una alteración del patrimonio del vendedor que pondrá de manifiesto una ganancia o pérdida patrimonial, que deberá incluir en la declaración del IRPF que realice el año siguiente a la compraventa y que estará referida al ejercicio del año de venta.
Preguntas más frecuentes.
¿Cuánto tiempo que se tarda en hacer la escritura de compraventa?
Es recomendable solicitar cita y aportar a la Notaría la documentación necesaria al menos con tres días de antelación a la fecha prevista para la firma de la escritura, que es el plazo que tiene el Registro de la Propiedad para remitir la información continuada de la finca que se pretende transmitir.
¿Quién debe pagar los honorarios notariales?
Se pagarán conforme a lo acordado por las partes vendedora y compradora.
A falta de pacto expreso, la Ley establece que los honorarios notariales serán satisfechos por el vendedor, salvo los derechos correspondientes a las copias autorizadas y simples expedidas a instancia del comprador, que deberán ser abonadas por éste último.
Certificado sobre gastos de comunidad de propietarios.
En la compraventa de viviendas, locales, garajes o trasteros que formen parte de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, el vendedor deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.
El vendedor deberá aportar certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse la escritura, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el comprador. No obstante, debe tenerse en cuenta que la vivienda, local, garaje o trastero transmitido responderá de la parte vencida y no satisfecha de la anualidad en curso al realizarse la transmisión y las tres anteriores.
La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
También suele aceptarse la certificación expedida por al administrador de la comunidad.
Certificado de eficiencia energética.
El certificado de eficiencia energética es un documento redactado por un técnico competente que incluye información sobre las características energéticas de un inmueble.
El certificado califica energéticamente un inmueble calculando el consumo anual de energía necesario para satisfacer la demanda energética de un edificio en condiciones normales de ocupación y funcionamiento (agua caliente, calefacción, iluminación, refrigeración y ventilación). Además incorpora una serie de medidas, recomendadas por el técnico, para que el inmueble mejore en dichos consumos.
En la compraventa de inmuebles urbanos (exceptuando garajes, trasteros o naves industriales o agrícolas), el vendedor tiene la obligación de aportar el certificado de eficiencia energética.
No obstante, en la compraventa entre particulares, el comprador puede exonerar al vendedor de la obligación de aportar dicho certificado, declarando conocer y aceptar, con todas sus consecuencias, el estado en que se encuentra la finca.
Medios de pago.
Su consignación en la escritura viene exigida por la legislación sobre blanqueo de capitales. Entre particulares cabe como medio de pago el efectivo; para cantidades superiores a cien mil euros deberá aportarse el documento bancario S1 que acredite su procedencia. Otros medios de pago bancarios habituales son el ingreso en cuenta, la transferencia, los cheques o pagarés particulares y cheques bancarios, siendo éste último el más utilizado.
Cuando se realizan pagos por o a empresarios o profesionales para operaciones superiores a 2500 euros no cabe utilizar el efectivo como medio de pago.
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